В Онтарио, как и в большинстве других провинций, земля делится в соответствии с зарегистрированным планом зонирования. Когда муниципалитет заключает договор на застройку с застройщиком/строителем, он устанавливает определенные условия в отношении утверждения плана зонирования. Обычно застройщики/строители оплачивают расходы, связанные с проведением коммуникаций, таких как магистральные водопроводы, канализационные системы, уличное освещение и тротуары, а также коммуникации в самом здании. Покупатель нового здания не должен компенсировать эти расходы, если иное прямо не установлено в договоре.
До начала любого нового строительства, реконструкции или расширения объекта необходимо получить разрешение на строительство. Строительный кодекс Онтарио содержит нормы, касающиеся безопасности, противопожарной защиты и допустимости возведения здания, и основан на Национальном строительном кодексе Канады.
В настоящее время почти 40% нового строительства в Торонто приходится на кондоминиумы. В декабре 1998 г. провинция Онтарио значительно обновила законодательство о кондоминиумах. Нововведения, в частности, усилили защиту потребителей путем введения расширенных требований к раскрытию информации. Покупатель кондоминиума должен получить заявление от собственника жилья, содержащее определенную информацию, в том числе описание юридической структуры и организации собственника кондоминиума, бюджет, фактические взносы и сборы. После получения такого заявления покупатель в течение 10 дней должен изучить документы и принять решение.
Договор с архитектором и договор строительного подряда
В Канаде рекомендуется прибегать к услугам как профессионального консультанта-проектировщика, так и генерального подрядчика, чтобы обеспечить надлежащее осуществление строительства нового здания. Отношения между собственником, консультантом-проектировщиком и генеральным подрядчиком могут обсуждаться и согласовываться в форме простого письменного соглашения или подробно оговариваться в типовом договоре. Архитекторы и инженеры являются поставщиками профессиональных услуг, действующими в соответствии с кодексом профессиональной этики, образовательными и лицензионными требованиями, регулируемыми местными независимыми ассоциациями.
Собственник может заключить отдельный договор с архитектором и инженером. Процесс строительства здания начинается с проектирования, в ходе которого консультант-проектировщик подготавливает предварительные чертежи, которые используются для выбора подрядчика. Поэтому консультант-проектировщик должен заниматься подготовкой полного пакета проектной и строительной документации, а также осуществлять управление строительством, включая проведение регулярных инспекций, удостоверение промежуточных платежей, выплачиваемых по мере выполнения работ, и контроль исполнения существенных условий договора в отношении строительных работ.
Однако объем услуг консультанта-проектировщика и работ, выполняемых генеральным подрядчиком, бывает непросто определить. На практике профессиональные проектировщики должны не гарантировать предоставление конкретных услуг, а выносить обоснованные суждения, проявлять компетентность и осмотрительность. Например, ответственность за рассмотрение проектной документации и сообщение о любых ошибках или необходимости перепроектирования может лежать на собственнике, если договор с подрядчиком не предусматривает в прямой форме, что подрядчик берет на себя риск проектирования или гарантии выполнения работы под ключ в соответствии с предусмотренной договором конструкцией. Поэтому важно, чтобы договор с подрядчиком четко возлагал риски за несоответствующее проектирование или строительные методы на подрядчика, а также такой договор должен включать в себя расценки на дополнительную работу, проведение которой может потребоваться.
Архитекторы и инженеры осуществляют страхование профессиональной ответственности, которое распространяется на те случаи, когда они не смогли проявить должную внимательность, предоставляя такие услуги, как подготовка чертежей и технических условий, оказание услуг по управлению платежами, толкование требований договора на строительство и оценка его выполнения, а также принятие решений в спорах. Однако архитекторы и инженеры обычно не осуществляют полный контроль строительных работ и поэтому несут ограниченную ответственность за надзор и проверку качества работы подрядчика.