Завершение строительства и оформление недвижимости в Канаде

В Онтарио, как и в других провинциях Канады, генеральные подрядчики и любые другие поставщики материалов или услуг для строительных проектов могут взыскивать любые суммы задолженности, зарегистрировав право удержания недвижимости. Провинция Онтарио ввела в 1983 г. Закон о залогах в строительстве, который предусматривает режим защиты лиц, поставлявших услуги и материалы для строительных проектов. Лицо, выполнявшее любую работу или услуги либо поставлявшее материалы для строительного проекта, может зарегистрировать право удержания в течение 45 дней после публикации свидетельства о выполнении существенных условий проекта, выданного архитектором, инженером или собственником.

Сторона, имеющая право удержания, должна предъявить иск в течение 90 дней после завершения основных этапов работ, чтобы на правовой титул был наложен арест, и, если в течение двух лет после этого не будут предъявлены какие-либо другие иски, собственник может подать заявление об аннулировании иска и снятия ареста. Поэтому для защиты своего права на землю собственник должен настоять на том, чтобы генеральному подрядчику не производились никакие платежи, пока в отношении недвижимости зарегистрированы права удержания. Расходы на освобождение от наложенных арестов должны покрываться генеральным подрядчиком.

Еще одним требованием Закона о залогах в строительстве является выдача свидетельства о выплате задержанной суммы. Она составляет 10% суммы к оплате и удерживается до тех пор, пока не истекут сроки всех наложенных на имущество арестов (т.е. 45 дней после публикации свидетельства о выполнении существенных условий). Если было зарегистрировано право удержания имущества, собственник должен предоставить достаточные средства, чтобы покрыть стоимость имущества, на которое наложен арест, и любые связанные с этим расходы. Типовая форма договора на строительство предусматривает перевод задержанной суммы на совместный счет, что, очевидно, создает определенные трудности для собственника, если он захочет компенсировать задержанные суммы путем подачи исков против генерального подрядчика.

Строительство новых зданий регулируется строительным кодексом, устанавливающим минимальные строительные стандарты. Эти стандарты обеспечивают эффективность строительства и безопасность зданий. До начала строительства нового здания или внесения каких-либо изменений в существующее здание собственник недвижимости должен получить разрешение на строительство в департаменте по строительству местного муниципалитета. Представители строительной инспекции должны проверить конструкцию здания до заселения в него жильцов, и в случае выявления недоделок они могут выдать предписание на выполнение определенных работ. После завершения работ главный инспектор должен получить об этом уведомление, и после проведения инспекции выдается акт приемки в эксплуатацию, который позволяет собственнику вступить во владение новой или отремонтированной частью здания. Перед покупкой недвижимости покупатель должен получить документ об отсутствии предписаний на устранение недоделок.

Покупатель нового дома должен потребовать от генерального подрядчика исполнения обязательств собственника о соответствии с Законом о залогах в строительстве, а также исполнения обязанностей строителя в соответствии с Законом о технике безопасности и охране труда и требованиями Программы гарантий Онтарио в отношении новых домов. В Онтарио все строители / генеральные подрядчики / застройщики обязаны зарегистрироваться по этой программе.